Vinkit tuottavaan sijoitusasuntoon

"Asuntosijoittamisessa ostettava asunto on vakuutena ja vuokralainen maksaa velan lyhennykset. Siinä asuntosijoittamisen idea kaikessa yksinkertaisuudessaan", Suomen Vuokranantajat ry:n vs. toiminnanjohtaja Elina Aalto sanoo.

Asuntosijoittamisessa sijoittajan omat valinnat määräävät pitkälti tuoton suuruuden. Huoneiston valinta, sen remontoiminen ja luotettavan vuokralaisen löytäminen vaikuttavat sijoitetun pääoman tuottoon.

Ennätysalhaiset korot helpottavat asuntosijoittamista samoin kuin se, ettei pääomaa tarvitse olla kuin korkeintaan kolmasosa asunnon hinnasta.

Sijoitusasunnon tuotto on yleensä helposti ennakoitavaa ja vakaata. Tuotto jakautuu vuokratuottoon ja asunnon arvonnousuun. Vuokratuoton voi laskea hyvinkin tarkasti, ja arvonnousu on viime vuosina tuonut sijoittajalle varmaa tuloa. Kokonaisuutena asuntosijoittamisen tuotto-odotus on 3–10 prosenttia vuodessa.

Vuokratuottoa ja asunnon myynnistä saatavaa luovutusvoittoa verotetaan pääomatulona eli 30 prosentin mukaan 40 000 euroon saakka. Sen yli menevältä osalta vero on 32 prosenttia.

"Jos vähänkin perehtyy siihen, mitä ostaa, minkälaiselta alueelta ja miten taloyhtiötä on hoidettu, ovat riskit loppujen lopuksi melko pienet, Aalto sanoo.

Asunnon sijainti määrittelee pitkälti sen arvon. Kasvukeskukset ja yliopistokaupungit sekä niiden lähistöllä olevat junaradanvarret ovat asuntosijoittamisen kannalta parhaimpia alueita. Suurimmissa kaupungeissa on usein paremmat mahdollisuudet asunnon arvonnousulle. Hyvää vuokratuottoa saa tällä hetkellä esimerkiksi Seinäjoelta, Rovaniemeltä ja Hyvinkäältä. Alueiden sisälläkin on eroja.

"Vaikka esimerkiksi Itä-Helsingillä on huono maine, se on asuntosijoittajalle potentiaalinen kaupunginosa. Alueen liikenneyhteydet ovat erinomaiset ja kaikki palvelut ovat lähellä asutusta. Alueen taloyhtiöt ovat suurimmaksi osaksi isoja ja hyvin hoidettuja kerrostaloja, ja ulkoilualueita on runsaasti, Aalto listaa.

Asunnon sijainti määrittelee pitkälti sen arvon.

Pienet asunnot, kuten yksiöt ja kaksiot, ovat useimmiten riskittömämpiä sijoituskohteita kuin suuret. Tähän vaikuttaa paitsi niiden kysyntä myös pienemmät remonttikustannukset.

Sijoitusasunnon valinnassa kannattaa ottaa huomioon erityisesti asunnon kunto ja taloyhtiön tulevat remontit. Ainakin putki- ja julkisivuremonttien ajankohdat ja niiden vaikutukset asunnon arvoon on syytä selvittää etukäteen.

Toisaalta käsistään kätevä sijoittaja voi nostaa edullisen ja huonokuntoisen asunnon arvoa huomattavasti hyvin tehdyllä huoneiston remontilla.

Kun sijoitusasunto on hankittu, siitä kannattaa pitää huolta.

"Oma aktiivisuus yhtiökokouksissa on tärkeää. Sijoitukseensa kannattaa suhtautua pitkällä tähtäimellä, eikä esimerkiksi teilata peruskorjauksia", Aalto muistuttaa.

Asuntosijoittajan lyhyen aikavälin riskeistä suurin on vuokralainen. Tätä riskiä voi kuitenkin minimoida monella tapaa.

"On tärkeää tavata vuokralainen henkilökohtaisesti ja kysyä suoraan, miten hän aikoo vuokransa maksaa", Aalto sanoo.

Luottotietojen tarkastaminen käy kätevästi esimerkiksi Suomen Vuokranantajat ry:n kautta. Takuuvuokraa kannattaa pyytää vuokralaiselta 2–3 kuukauden vuokran verran.

"Kirjallinen vuokrasopimus on aivan ehdoton. Siinä on syytä sopia vuokran lisäksi muun muassa erilliskorvauksista, yksiselitteisistä muuttopäivistä, vuokrankorotusajankohdasta ja remontteihin liittyvistä asioista", Aalto sanoo.

Hankalasta vuokralaisesta voi olla vaikea päästä eroon.

"Vuokrasuhteen irtisanominen vaatii aina vakavia perusteita, kuten vuokranmaksun laiminlyöntejä tai jatkuvaa naapurien häiritsemistä", Aalto sanoo.

Asuntosijoittaminen on erinomainen sijoitusmuoto kaikissa elämäntilanteissa, Aalto korostaa.

"Kannattaa lähteä liikkeelle heti, kun säästöön on karttunut sen verran rahaa, että pääsee kiinni hyvään sijoitusasuntoon. On turha odottaa, että oma asunto on ensin maksettu", Aalto sanoo.

Sijoitusasunto on myös hyvä tapa säästää lisäeläkettä, ja sijoitusasunto on helppo realisoida, jos elämäntilanne sitä vaatii.

Asuntosijoittajan lyhyen ajan riskeistä suurin on vuokralainen.

"S-Asuntorahasto on vaivaton tapa aloittaa asuntosijoittaminen", FIMin asuntosijoituksista vastaava johtaja Petri Jokinen sanoo.

Uuden S-Asuntorahaston minimisijoitus on osuuskauppojen asiakasomistajille 200 euroa. Merkintätoimeksiannon tekeminen onnistuu helposti S-Pankin verkkopankissa. Rahastoa hoitaa ja hallinnoi S-Pankin kanssa samaan konserniin kuuluva FIM Varainhoito Oy*. S-Asuntorahastoon voi sijoittaa koska tahansa, mutta rahastomerkintä tapahtuu vain kunkin vuosineljänneksen viimeisenä pankkipäivänä. Merkintätoimeksianto kannattaa siis tehdä mahdollisimman lähellä merkintäpäivää.

S-Asuntorahasto mahdollistaa asuntosijoittamisen ilman isoa alkupääomaa. Omatoimiseen asuntosijoittamiseen verrattuna se tarjoaa myös vaivattoman tavan aloittaa hajautettu asuntosijoittaminen.

Tavoitteena on, että keväällä 2014 perustetun rahaston avulla voidaan lähivuosina sijoittaa satoihin kasvukeskusten pieniin asuntoihin.

"Tarkoituksenamme on saada rahastoon mukaan tuhansia aivan tavallisia ihmisiä, jotka ovat kiinnostuneita asuntosijoittamisesta", Jokinen sanoo.

Rahaston varoista puolet tulee sijoittajilta ja puolet vieraana pääomana eli lainana. Oman pääoman tuottotavoitteeksi on asetettu 5–7 prosenttia. S-Asuntorahaston merkintäpalkkio on kaksi prosenttia ja kiinteä hallinnointipalkkio 1,9 prosenttia vuodessa.

Rahasto-osuuksien lunastuspalkkio vaihtelee 1–4 prosentin välillä sijoitusajasta riippuen. Rahaston juoksevat kulut ovat arviolta 2,5 prosenttia vuodessa.

Tavanomaisia korko- ja osakerahastoja korkeammat palkkiot johtuvat rahaston taustavoimien tekemästä työstä.

"Analysoimme kohteita, hankimme ja myymme asuntoja. Lisäksi huolehdimme vieraan pääoman hankinnasta, varainsiirtoveroista ja rekisteröinneistä. Hankimme myös vuokralaiset ja hallinnoimme vuokrareskontraa, pidämme yhteyttä taloyhtiöihin ja selvitämme remontteihin liittyvät asiat. Tarjoamme sijoittajalle kaiken tämän ja lisäksi hyvän tuoton", Jokinen summaa.

*S-Asuntorahasto on FIM Asuntotuotto Erikoissijoitusrahaston osuussarja.

LISÄTIETOJA:

S-Pankin rahastoesitteet