Tee asuntokauppa harkiten

Asuntokaupassa nopeus on usein valttia, ja kiire lisää ostajan paineita. Siitä huolimatta ostettavaan asuntoon ja sen taustatietoihin täytyy ehtiä perehtyä.

Osakehuoneistoa hankittaessa ei todellisuudessa osteta asuntoa vaan asunnon hallintaan oikeuttavia asunto­osakeyhtiön osakkeita. Sen vuoksi on syytä tutustua tarkasti paitsi asuntoon myös taloyhtiöön. Yhtiön kokonaistilanne selviää tasekirjasta, isännöitsijäntodistuksesta, yhtiöjärjestyksestä ja kunnossapitotarveselvityksestä.

Taloudenpito, tehdyt ja tulevat korjaukset, yhtiölainat ja huoneiston osuus niistä sekä asumiseen liittyvät vastikkeet kannattaa myös tarkistaa ennen ostotarjouksen jättämistä.

"Isännöitsijäntodistus on tärkein dokumentti, mutta myös yhtiöjärjestykseen kannattaa perehtyä. Siitä selviää, minkä tilojen hallintaan osakkeet antavat oikeuden. Kuuluuko esimerkiksi rivitalohuoneiston piha tai osa siitä mukaan?" sanoo Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Kristel Pynnönen.

"Asunto-osakeyhtiölaki antaa raamit, mutta yhtiöjärjestys voi poiketa siitä. Yhtiöjärjestys on ikään kuin taloyhtiön oma laki."

Paperit voivat tuntua vaikeaselkoisilta etenkin ensimmäistä asuntoa ostavalle. Dokumenttien lukemiseen kannattaa tarvittaessa pyytää apua kokeneemmilta sukulaisilta tai ystäviltä. Lisätietoja voi kysyä myyjältä, isännöitsijältä ja taloyhtiön hallituksen jäseniltä.

Asunnon ostamista harkitessa on hyvä miettiä, onko asunto kaikin puolin järkevä hankinta. Onko sijainti hyvä, miten töihin tai kouluun kulkeminen onnistuu, ja sujuuko arki uudessa paikassa?

Älä pelkää taloyhtiön lainaa

Taloyhtiöllä olevaa lainaa ei Pynnösen mielestä kannata pelätä. Lainaa otetaan yleensä korjauksia varten, mikä kertoo, että taloa on hoidettu. Kaikki yhtiön historian aikana tehdyt korjaukset pitää kertoa isännöitsijäntodistuksessa. Jos taloa ei ole korjattu vuosikausiin, voivat korjaukset tulla kertarysäyksenä. Tämä voi nostaa asumiskuluja rajusti.

Huoneiston osuus taloyhtiön lainasta selviää isännöitsijäntodistuksesta. Asunnon hinta ilmoitetaan myynti-ilmoituksessa myyntihintana sekä velattomana hintana, jos asunnolla on osuus yhtiön yhteisestä lainasta.

Tehdyt ja tulevat korjaukset muodostavat ikään kuin kokonaisuuden. Kunnossapitotarveselvitys kertoo, mitä taloyhtiössä on tarkoitus tehdä seuraavan viiden vuoden aikana.

"Taloyhtiö voi muodostua useasta rakennuksesta tai porraskäytävästä, ja osakkaat vastaavat yhdessä niiden kaikkien korjauskuluista. Vaikka ostettavan huoneiston muu rakennus tai porraskäytävä on hyvässä kunnossa, se ei välttämättä kerro koko totuutta", Pynnönen huomauttaa.

Asunto-osakeyhtiölaki antaa raamit, mutta yhtiöjärjestys voi poiketa siitä. Yhtiöjärjestys on ikään kuin taloyhtiön oma laki.

Vuodesta 2010 alkaen osakkaiden on pitänyt ilmoittaa huoneistossa tekemistään muutostöistä taloyhtiölle. Ne näkyvät isännöitsijäntodistuksesta. Aikaisempia huoneistossa tehtyjä muutoksia kannattaa kysyä myyjältä.

Jos osakas on tehnyt huoneistoon taloyhtiön perustasosta poikkeavia muutoksia, näiden muutostöiden kunnossapito kuuluu osakkaan vastuulle. Sellaisia ovat esimerkiksi jälkikäteen asuntoon tehdyt sauna sekä kylpyhuoneen lattialämmitys. Lähtökohtaisesti alkuperäiset märkätilat kuuluvat yhtiön vastuulle, jos niitä ei ole muutettu.

Kylpyhuoneeseen kannattaa kiinnittää huomiota. Silmämääräisen tarkistuksen lisäksi moni haluaa teettää kosteusmittauksen, joka kartoittaa märkätilojen yleiskuntoa.

Pynnösen mukaan huoneistoon mahdollisesti tehtävä kuntotarkastus keskittyy yleensä nimenomaan kylpyhuoneeseen. Myyjän ja ostajan on sovittava erikseen, kuka maksaa kuntotarkastuksen.

Energiatodistus kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta, ja se on rakennuskohtainen. Kristel Pynnösen mielestä todistuksen lisäksi kannattaa vilkaista talon toteutuneita energian ja veden kulutuslukuja.

Ole tarkkana näytössä

Sekä asuintaloon että itse huoneistoon kannattaa tutustua kunnolla jo asuntonäytössä. Pintojen kunto, huoneiston varustus ja muut asiat kannattaa tutkia huolella. Onko asunnossa talvella lämmin? Haiseeko siellä oudolta? Millaisessa kunnossa asunto on? Tarvitseeko asuntoa remontoida? Jos olet todella kiinnostunut asunnosta, pyydä yksityisnäyttö.

Myyjältä ei voi jälkikäteen vaatia hyvitystä virheistä, jotka olisi pitänyt huomata normaalissa tarkastuksessa. Esimerkiksi pintojen luonnollinen kuluminen ei ole virhe. Vanhat huoneistot ovat aina yksilöitä kunnon ja varustelun suhteen.

Talossa mahdollisesti olevien kellari­ ja ullakkotilojen käyttöoikeus selviää isännöitsijäntodistuksesta. Jos taloyhtiöllä on osakkaille vuokrattavia autopaikkoja, vanhan osakkaan vuokrausoikeus ei automaattisesti siirry uudelle osakkaalle.

"Jos taloyhtiön autopaikoille on jonoa, vapautunut paikka vuokrataan jonotuslistalla seuraavana olevalle osakkaalle", Pynnönen muistuttaa.

Asuntokaupasta maksetaan varainsiirtoveroa

Asunto-osakkeiden ostaja maksaa varainsiirtoveron ostamastaan asunnosta. Vero on kaksi prosenttia asunnon velattomasta hinnasta, ja se maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän avustuksella, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä pankkiin. Kiinteistönvälittäjä on vastuussa veron maksusta ja varainsiirtoveroilmoituksen toimittamisesta verottajalle.

Ensimmäisestä asunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Asuntolainasta maksetun koron saa vähentää verotuksessa. Vuonna 2015 vähennysoikeus on 70 prosenttia koroista.

Näin teet asunnon ostotarjouksen

Tarjous kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta molemmat osapuolet tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa. Tarjouksen voimassaoloaika tulee ilmoittaa selvästi. Tarjouksen perumisesta voi joutua maksamaan etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan.

Tarjouksen voi tehdä myös ehdollisena, jos esimerkiksi sopivan asuntolainan saaminen pankista on yhä epävarmaa tai asunnossa halutaan tehdä kosteusmittaus. Tämä tulee kirjata tarjoukseen selkeästi.

Usein myyjä ei hyväksy ensimmäistä ostotarjousta vaan saattaa tehdä vastatarjouksen. Silloin ostajakandidaatin tekemä alkuperäinen tarjous raukeaa, ja vastatarjoukseen pitää vastata määräajan puitteissa.

Myyjän ei ole pakko myydä asuntoa, vaikka hän olisi hyväksynyt ostajan tekemän tarjouksen. Jos myyjä vetäytyy jo hyväksymästään tarjouksesta, hänen pitää maksaa sovittu sakko. Tämä pätee myös hyväksyttyyn ehdolliseen tarjoukseen.

Vanhojen taloyhtiöiden yhtiöjärjestykseen voi olla kirjattu lunastuspykälä, joka antaa yhtiön osakkaille oikeuden lunastaa myydyt osakkeet kauppahintaan. Se tarkoittaa, että ostaja ei välttämättä saakaan asuntoa, vaikka hän olisi jo tehnyt kaupan myyjän kanssa. Yleensä lunastusaika on pari viikkoa. Mahdollisen lunastuspykälän olemassaolo selviää isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiöjärjestyksestä.